Как купить недвижимость в Испании?

Вы можете купить испанскую недвижимость, но это никак не будет являться поводом для получения вида на жительство, если только Вы не заплатили за неё 500 000 €.

В октябре прошлого 2013 года Испания присоединилась к списку европейских стран, которые торгуют видами на жительство. Власти Испании приняли законопроект для иностранных предпринимателей из тех стран, что не входят в состав Евросоюза. Льготы предоставлены для инвесторов, предпринимателей, высококвалифицированных работников и исследователей.

За инвесторами испанские власти оставили право выбора. Чтобы получить вид на жительство (ВНЖ), необходимо вложить многозначительную сумму в местную экономику. По желанию можно выбрать:

• приобретение испанских гособлигаций на сумму от 2 млн. €;
• вклад в местном банке – от 1 млн. €;
• или… покупку недвижимости от 500 тыс. €.

Сначала озвучивалась цифра 160 тыс. €, потом – 250 тысяч, сошлись на полмиллионе. Конечно, законопроект принят не от хорошей жизни, т.к. испанский рынок недвижимости до сих пор не может оправиться от кризиса, поэтому зарубежные инвестиции будут как нельзя кстати.

Купля-продажа испанской недвижимости

Любая недвижимость в Испании обязательно должна быть зарегистрирована в Регистре собственности (Registro de la Propiedad). Официальному документу «Escritura Publica», оформленному на имя владельца, присваивается собственный регистрационный номер (номер записи, листа и тома), для занесения его в Регистр. Этот документ является самым важным в деле купли-продажи. В нём содержится вся история данной собственности, кому она принадлежала, есть ли у неё какие-либо обременения, а также здесь указаны её зарегистрированная цена и все характеристики жилья: метраж, количество комнат, тип недвижимости (жилая / коммерческая), и т.д. При проведении сделки, подлинность этого документа проверяется квалифицированным юристом.
Право продать недвижимость имеет только её владелец, или уполномоченное им лицо, имеющее нотариально заверенную доверенность.
Купить недвижимость разрешается как частным, так и юридическим лицам. В том числе, и иностранцы могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость, без всяких на то ограничений.

Процедура покупки жилья

После того, как Вы твёрдо решили купить понравившийся объект, составляется частный контракт купли-продажи, где необходимо будет указать способ и условия оплаты. Принято, что при подписании этого договора, покупатель выплачивает 10% от стоимости жилья, резервируя тем самым недвижимость за собой. Обговаривается срок (обычно – 3 месяца), в течение которого необходимо подписать нотариальный договор купли-продажи, который носит название «Экскритура» (Escritura Publica).
На основании этого договора покупатель получает в местной полиции N.I.E. (идентификационный номер иностранца), чтобы открыть банковский счёт. С этого счёта будет в дальнейшем оплачиваться приобретённая недвижимость. На оформление N.I.E. отводится две недели. Банковский счёт открывается за один день, но будет надёжно заблокирован, пока в банковское отделение не поступит документация на испанском языке о доходах всех лиц, которые фигурируют в счёте (декларация о доходах - форма 2НДФЛ).

Экскритура подписывается обеими сторонами сделки в присутствии испанского нотариуса. В этот документ, по желанию, может быть внесено не только имя самого владельца, но и всей его семьи, кроме несовершеннолетних. После подписания договора останется лишь зарегистрировать теперь уже Вашу собственность в Регистре. Процессом регистрации занимается нотариальная контора и на это уходит порядка 3 месяцев. 

После подписания Экскритуры, продавец получает оставшуюся часть денег, а покупатель становится полноправным владельцем недвижимости. Ему на руки выдаётся Нотариальная Простая Копия Купчей (Copia Simple). Оригинал же предоставляется в соответствующий Реестр собственности для регистрации. После установленного в Реестре срока (1,5-2 месяца), покупателю возвращается уже Зарегистрированный Оригинал Купчей. 

Внимание, - налоги!

Готовьтесь, в связи с приобретением недвижимости, у Вас появятся дополнительные налоги и расходы.
Во-первых нужно знать, что существует некоторая разница при покупке новой и вторичной ("Viviendas 2-а mano") недвижимости, и связанных с ними расходов. Во-вторых, в Испании широко практикуется занижение стоимости жилья в Экскритуре, примерно на 10-20% от реальной. Делается это с одной, но вполне понятной целью: снизить текущие расходы, связанные с покупкой. А именно:

1. Нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, напрямую связанной со стоимостью недвижимости.

2. Расходы на регистрацию в Регистре собственности (Registro) - оплачиваются при внесении Вашего имени вместе с данными недвижимости в Регистр, где вы будете фигурировать, как новый владелец. Эта сумма определяется по другой специальной шкале, но тоже зависит от стоимости покупки.

Если вы приобретаете новую недвижимость, то вас ждут ещё два дополнительных налога:

3. Налог на добавленную стоимость (I.V.A. - Impuesto sobre Valor Anadido). Этот сбор составляет:

• 10% от стоимости, указанной в Эскритуре, - для квартир и жилых домов, покупаемых у застройщиков или фирм;
• 21% - для коммерческих объектов и незастроенных земельных участков.

4. Налог на документальное оформление юридических актов (A.J.D. - Actos Juridicos Documentados), - он составляет 0,5% от стоимости, заявленной в Эскритуре.

В случае приобретения б/у недвижимости, из "вторых рук", Вам придётся оплатить так называемый передаточный налог:

5. Передаточный налог (I.Т.Р. - Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales), - составляет 10% от стоимости, указанной в Эскритуре.

6. Налог Plus Valia. Это муниципальный налог, который платит бывший хозяин недвижимости, т.е. продавец. Величина сбора основывается на официальной оценке роста стоимости жилья на момент его продажи. Точную сумму этого налога называет местная Мэрия. Расчёт ведётся исходя из возраста самой недвижимости, и сколько лет она была в распоряжении бывшего хозяина.

Следует добавить, что испанским законодательством четко регламентируются все аспекты купли-продажи собственности, и при этом максимально защищаются права и интересы каждой из сторон, участвующих в сделке.